Unterlagen beim Immobilienverkauf: Was Käufer und Bank wirklich benötigen

Fehlen finanzierungsrelevante Dokumente, beginnt die inhaltliche Kreditprüfung häufig noch nicht. Die Finanzierungsanfrage kann vom Berater unter Umständen gar nicht vollständig eingereicht werden oder wird zur Ergänzung zurückgegeben.

Das bedeutet: Die Bearbeitungszeit läuft nicht einfach weiter. Der Vorgang wartet, bis die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.

Mögliche Folgen:

• Die Finanzierungszusage verzögert sich.
• Der geplante Notartermin kann nicht gehalten werden.
• Der Kaufinteressent orientiert sich möglicherweise neu.
• Finanzierungsbedingungen oder Zinskonditionen können sich verändern.
• Erst nach mehreren Wochen kann sich herausstellen, dass die Bank den vereinbarten Kaufpreis nicht vollständig mitträgt.

Unser Ziel ist deshalb nicht, möglichst viele Unterlagen zusammenzustellen. Entscheidend sind die Dokumente, die Käufer und Bank tatsächlich benötigen – und zwar bevor von ihnen eine verbindliche Entscheidung erwartet wird.

Die Wohnfläche gehört bei Wohnimmobilien zu den wichtigsten Angaben. Sie beeinflusst den ausgewiesenen Quadratmeterpreis, die Kaufpreisbewertung und regelmäßig auch die Einschätzung der finanzierenden Bank.

Problematisch wird es, wenn eine alte Flächenangabe übernommen wird, ohne ihre Herkunft und Aktualität zu prüfen.

In vorhandenen Unterlagen fehlen häufig:

• nachträglich errichtete Wintergärten,
• Terrassen und Balkone,
• ausgebaute Dachbereiche,
• Anbauten oder Erweiterungen,
• veränderte Raumzuschnitte,
• versetzte oder entfernte Wände.

Bei älteren Architektenplänen wurden Terrassen oder andere Außenflächen teilweise nicht oder nicht mit den heute erforderlichen Angaben dargestellt. Das bedeutet nicht automatisch, dass diese Flächen vollständig als Wohnfläche angesetzt werden dürfen. Sie müssen jedoch geprüft und entsprechend den tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eingeordnet werden.

Warum eine falsche Wohnfläche problematisch ist

Eine unzutreffende Wohnflächenangabe kann mehrere Konsequenzen haben:

• Der Quadratmeterpreis wird falsch berechnet.
• Der Angebotspreis basiert auf einer unzutreffenden Kennzahl.
• Die Bank setzt eine geringere Fläche oder einen niedrigeren Wert an.
• Der Käufer muss zusätzliches Eigenkapital einbringen.
• Die Finanzierung verzögert sich oder scheitert.
• Der Kaufpreis wird nachverhandelt.
• Nach dem Verkauf können Auseinandersetzungen über die gemachten Angaben entstehen.

Wir übernehmen Wohnflächen deshalb nicht ungeprüft aus alten Exposés, Grundrissen oder mündlichen Angaben. Entscheidend ist, ob die Berechnung nachvollziehbar ist und zum heutigen Gebäudezustand passt.

Wann Banken eine bestätigte Wohnflächenberechnung verlangen

Eine selbst erstellte Tabelle oder eine nicht nachvollziehbare Flächenangabe genügt Banken häufig nicht. Je nach Kreditinstitut und Einzelfall kann eine prüffähige Wohnflächenberechnung verlangt werden, die von einem Sachverständigen oder Architekten erstellt, bestätigt oder gestempelt wurde.

Eine solche Bestätigung ist keine ausnahmslos geltende gesetzliche Voraussetzung für jeden Immobilienverkauf. Sie kann jedoch eine konkrete Anforderung der finanzierenden Bank sein.

Das ist insbesondere wahrscheinlich, wenn:

• keine ursprüngliche Wohnflächenberechnung vorliegt,
• Pläne und Ist-Zustand voneinander abweichen,
• das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut wurde,
• Anbauten oder Wintergärten hinzugekommen sind,
• Terrassen und Balkone nicht nachvollziehbar berücksichtigt wurden,
• die angegebene Wohnfläche für den Kaufpreis besonders relevant ist.

Deshalb klären wir frühzeitig, ob die vorhandene Wohnflächenberechnung nachvollziehbar und für die Finanzierung ausreichend belastbar ist.

Neben Grundrissen können Banken auch Gebäudeschnitte benötigen. Ein Gebäudeschnitt zeigt unter anderem Geschosshöhen, Dachform und Höhenverhältnisse innerhalb des Gebäudes.

Gerade bei älteren Häusern liegt ein solcher Schnitt häufig nicht mehr vor. Kann kein geeigneter Gebäudeschnitt beschafft werden, sollten zumindest die vorhandenen lichten Raum- beziehungsweise Deckenhöhen dokumentiert und dem Finanzierungsberater oder der Bank zur Verfügung gestellt werden.

Das ist besonders relevant bei:

• ausgebauten Dachgeschossen,
• Räumen mit Dachschrägen,
• niedrigen Kellerräumen,
• nachträglich ausgebauten Bereichen,
• unterschiedlichen Fußboden- und Deckenniveaus.

Fehlen diese Angaben, kann die Bank bestimmte Räume möglicherweise nicht eindeutig einordnen oder nicht im erwarteten Umfang bei ihrer Bewertung berücksichtigen.

Beim Verkauf einer Wohnimmobilie ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich. Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden. Liegt bei Veröffentlichung der Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die gesetzlich vorgesehenen Angaben daraus in die Anzeige übernommen werden.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die für die Berechnung maßgebliche Gebäudefläche unzutreffend anzugeben. Beispielsweise können unbeheizte Bereiche einbezogen, beheizte Gebäudeteile übersehen oder Wohnfläche und energetische Gebäudenutzfläche miteinander verwechselt werden.

Das kann den ausgewiesenen Energiekennwert und damit die dargestellte Energieeffizienzklasse verfälschen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Welche Gebäudeteile werden tatsächlich beheizt?
• Welche Bereiche gehören zur thermischen Gebäudehülle?
• Wurden Anbauten oder ausgebaute Geschosse berücksichtigt?
• Stimmen Gebäudedaten und Verbrauchsangaben?
• Handelt es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
• Ist der vorhandene Energieausweis noch gültig?

Unser Vorteil für Verkäufer

Bei Erteilung eines Vermarktungsauftrags übernehmen wir die Erstellung des erforderlichen Energieausweises ohne zusätzliche Kosten für den Verkäufer.

Dabei achten wir besonders darauf, dass die zugrunde gelegten Gebäude- und Flächendaten nachvollziehbar sind. Denn ein kostenlos erstellter Energieausweis hilft nur dann, wenn er die Immobilie auch zutreffend beschreibt.

Vor Beginn der Vermarktung prüfen wir, ob die vorhandenen Unterlagen die Immobilie vollständig und im tatsächlichen Zustand beschreiben.

1. Abgleich der Immobilie mit den vorhandenen Plänen
2. Prüfung der Wohnflächenberechnung
3. Erfassung von Umbauten, Anbauten und veränderten Grundrissen
4. Prüfung beziehungsweise Erstellung bemaßter Grundrisse
5. Sichtung vorhandener Gebäudeschnitte und Höhendaten
6. Beschaffung und Prüfung eines aktuellen Grundbuchauszugs
7. Zusammenstellung aller Unterlagen in digitaler Form
8. Erstellung des Energieausweises
9. Erstellung eines finanzierungsgeeigneten Exposés

So entsteht eine Unterlagenbasis, mit der Käufer, Finanzierungsberater, Bank und Notar weiterarbeiten können.