Haus verkaufen: Was für einen sicheren Verkauf geklärt sein muss

Vor der Bewertung und Vermarktung sollte feststehen, warum das Haus verkauft wird, wann der Kaufpreis benötigt wird und ab welchem Zeitpunkt eine Übergabe möglich sein soll.

• Wird das Haus noch bewohnt oder steht es bereits leer?
• Ist ein Umzug, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen?
• Bestehen laufende Darlehen oder Grundschulden?
• Muss ein bestimmter Kaufpreis für die weitere Planung erreicht werden?
• Soll unmittelbar nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergeben werden können?

„Ein realistischer Zeitplan beginnt nicht mit dem gewünschten Notartermin, sondern mit der Beschaffung und Prüfung der Verkaufsunterlagen.“

Viele Eigentümer orientieren sich zunächst an einem Nachbarhaus: Wie lange wurde es angeboten und welchen Preis soll der Verkäufer erzielt haben? Dieser Gedanke ist nachvollziehbar. Einzelne Erzählungen oder aktuelle Angebotspreise bilden den Immobilienmarkt jedoch nur ausschnittsweise ab.

Klanthe Immobilienberatung greift für die Bewertung unter anderem auf Kaufpreis- und Transaktionsdaten der Lora Immo Data Base der on-geo GmbH sowie auf Marktdaten der regionalen Gutachterausschüsse zurück.

Die Lora Immo Data Base wird von on-geo als eine der größten institutsübergreifenden Transaktionsdatenbanken Deutschlands beschrieben. Sie enthält gesicherte Vergleichsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen und wird auch in der Finanzwirtschaft zur Ermittlung und Plausibilisierung von Markt- und Beleihungswerten eingesetzt. Der Zugriff auf eine breite Datenbasis zwischen Berlin und Frankfurt (Oder) ermöglicht eine wesentlich professionellere Einordnung als der Vergleich mit einem einzelnen Nachbarhaus.

„Nicht der aufgerufene Angebotspreis ist entscheidend, sondern welche Kaufpreise für tatsächlich vergleichbare Immobilien erzielt wurden.“

• Realistischere PreispositionierungDer Startpreis wird nicht aus einzelnen Angeboten, sondern aus Markt- und Transaktionsdaten hergeleitet.
• Passendere KäuferzielgruppePreisniveau und Objektmerkmale zeigen, welche Käufer das Haus voraussichtlich nutzen und finanzieren können.
• Weniger FinanzierungsrisikoBereits vor dem Marktstart lässt sich besser einschätzen, ob der Kaufpreis gegenüber einer finanzierenden Bank plausibel begründet werden kann.
• Belastbareres ExposéObjektdaten, Marktposition und Kaufpreis widersprechen sich nicht.
• Bessere AngebotsprüfungKaufangebote können nicht nur nach Höhe, sondern auch nach Finanzierbarkeit und Abschlusswahrscheinlichkeit eingeordnet werden.
• Weniger spätere PreisabschlägeEin marktgerechter Start reduziert das Risiko langer Vermarktungszeiten und schrittweiser Preisreduzierungen.

Eine marktgerechte Bewertung ersetzt keine Finanzierungszusage. Die Kreditentscheidung hängt zusätzlich von Bonität, Eigenkapital und den Vorgaben der jeweiligen Bank ab. Sie verbessert aber die Grundlage, auf der Käufer und Bank den Kaufpreis einordnen können.

Ein Exposé soll Interesse erzeugen. Gleichzeitig wird es von Finanzierungsberatern und Banken regelmäßig als strukturierte Objektübersicht verwendet. Es sollte deshalb mindestens nachvollziehbar zusammenführen:

• Objektart und Lage,
• Baujahr und Gebäudekonfiguration,
• Wohn- und Nutzflächen,
• Grundstück und Zuwegung,
• Zustand und Modernisierungen,
• Energieangaben,
• Kaufpreis,
• aussagekräftige Fotos,
• Besonderheiten, Rechte und bekannte Einschränkungen.

Widersprechen sich Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Grundbuchunterlagen, entstehen Rückfragen genau in dem Moment, in dem der Käufer seine Finanzierung einreichen möchte.

Vor Beauftragung des Kaufvertrags sollte geklärt sein, ob der Käufer den vereinbarten Kaufpreis und die Kaufnebenkosten voraussichtlich tragen kann. Zur Prüfung können – abhängig vom Fall – gehören:

• Haushaltsrechnung,
• Eigenkapitalnachweis,
• Finanzierungsbestätigung oder belastbare Rückmeldung eines Finanzierungspartners,
• Einreichung der vollständigen Objektunterlagen,
• Rückmeldung zur bankseitigen Werthaltigkeit,
• Klärung offener Bedingungen der Bank.

Eine pauschale Finanzierungsgarantie gibt es nicht. Geprüft werden sowohl die Käuferbonität als auch der Beleihungswert und die Objektunterlagen.

„Der höchste Kaufpreis ist wirtschaftlich wertlos, wenn der Käufer ihn nicht finanzieren kann.“

So prüfen Verkäufer die Käuferfinanzierung

Bei Verkäufen im zweiten Halbjahr sollte die mögliche Übergabe frühzeitig geplant werden – insbesondere dann, wenn das Haus bereits leer steht. Ziel kann sein, das Objekt nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Eintritt aller vertraglich vereinbarten Voraussetzungen möglichst unmittelbar zu übergeben.

Bis dahin bleibt das Haus in der Verantwortung des Verkäufers. Ein leerstehendes Gebäude muss weiterhin:

• ausreichend beheizt,
• regelmäßig gelüftet,
• auf Feuchtigkeit kontrolliert,
• gegen Frostschäden geschützt,
• hinsichtlich Wasserleitungen und Technik überwacht,
• gegen unbefugten Zutritt gesichert werden.

Fehlt eine rechtzeitige Übergabe, entstehen nicht nur laufende Kosten. Unzureichendes Heizen und Lüften kann Feuchtigkeit, Schimmel oder Frostschäden begünstigen.

„Eine möglichst schnelle Übergabe ist sinnvoll – aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen.“