Wohnung verkaufen: Was für einen sicheren Verkauf geklärt sein muss

Die Wohnung ist Teil eines größeren rechtlichen und wirtschaftlichen Systems.

Ohne Aufteilungsplan fehlt der Bank ein wesentlicher Teil der Objektprüfung.

Vergleichbare Wohnungen statt vergleichbarer Inserate.

Das Exposé verbindet Wohnung, WEG und Kaufpreis.

Drei Monate Warten auf den Aufteilungsplan – dann sprang der Käufer ab.

1. Privater Verkaufsversuch

   Käufer gefunden

   Die Eigentümer hatten für ihre Wohnung bereits einen Kaufinteressenten gefunden. Für die Finanzierung benötigte dessen Bank die vollständigen Objekt- und Teilungsunterlagen.

2. Fehlende Unterlage

   Aufteilungsplan nicht vorhanden

   Der Aufteilungsplan lag weder den Eigentümern noch der Hausverwaltung vor. Damit fehlte eine für die räumliche und rechtliche Zuordnung der Wohnung wichtige Unterlage.

3. Drei Monate

   Käufer wartet auf die Bankunterlagen

   Der Käufer wartete rund drei Monate auf die für seine Finanzierung benötigten Unterlagen. Die Dokumentation konnte in diesem Zeitraum nicht vollständig bereitgestellt werden.

4. Kauf scheitert

   Käufer springt ab

   Nach der langen Wartezeit zog sich der Käufer aus dem Verkauf zurück. Nicht die Wohnung selbst, sondern die fehlende Finanzierungsunterlage wurde zum entscheidenden Hindernis.

5. Beauftragung

   Eigentümer wenden sich an Klanthe Immobilienberatung

   Im Anschluss beauftragten die Eigentümer Klanthe Immobilienberatung. Neben der strukturierten Verkaufsvorbereitung wollten sie wissen, ob die bisher vorgesehene Kaufpreishöhe tatsächlich zum Markt passte.

6. Bewertung und Neuaufstellung

   Kaufpreis wird überprüft

   Die Wohnung und ihre Marktposition wurden neu eingeordnet. Dabei zeigte sich, dass nicht nur die Unterlagenfrage gelöst werden musste. Auch beim Kaufpreis bestand zusätzliches Potenzial.

7. Ergebnis

   Rund 9 Prozent höherer Kaufpreis

   Im neu aufgestellten Verkaufsprozess konnte gegenüber der zuvor vorgesehenen Kaufpreishöhe ein um rund 9 Prozent höherer Preis erzielt werden.

„Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf. Eine belastbare Bewertung entscheidet zusätzlich darüber, ob der erzielte Preis dem tatsächlichen Marktpotenzial entspricht.“

Häufige Fragen.

• Kann ich meine Wohnung privat verkaufen?

  Ja. Eigentümer können eine Wohnung grundsätzlich selbst verkaufen. Neben der Wohnung müssen sie jedoch auch Teilungs-, Verwaltungs- und Wirtschaftsunterlagen der Gemeinschaft beschaffen, prüfen und digital für Käufer und Bank bereitstellen.

• Warum benötigt die Bank den Aufteilungsplan?

  Der Aufteilungsplan hilft dabei, die räumliche Zuordnung der Wohnung und weiterer Räume oder Flächen nachzuvollziehen. Fehlt er, kann die Bank das zu finanzierende Wohnungseigentum unter Umständen nicht ausreichend prüfen.

• Wo kann ein fehlender Aufteilungsplan beschafft werden?

  Zunächst sollten Eigentümer, Hausverwaltung und vorhandene Teilungsunterlagen geprüft werden. Je nach Entstehung und Dokumentenlage können weitere Stellen wie Urkundensammlung, Grundbuchamt oder zuständige Bauaufsichtsbehörde relevant sein. Welche Stelle tatsächlich weiterhilft, hängt vom konkreten Fall ab.

• Welche WEG-Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

  Häufig relevant sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, Versammlungsprotokolle, Beschlüsse, Angaben zu Rücklagen und Sonderumlagen sowie der Energieausweis. Der genaue Umfang richtet sich nach Wohnung, Gemeinschaft und finanzierender Bank.

• Beeinflusst das Hausgeld den Verkaufspreis?

  Das Hausgeld beeinflusst die monatliche Belastung des Käufers und kann deshalb die Nachfrage und Finanzierbarkeit mitprägen. Entscheidend ist nicht nur die Gesamthöhe, sondern auch, welche Kosten enthalten sind und wie Gebäude und Gemeinschaft wirtschaftlich aufgestellt sind.

• Wer zahlt eine bereits beschlossene Sonderumlage?

  Das kann von Beschluss, Fälligkeit und Kaufvertrag abhängen. Die konkrete Zuordnung sollte vor dem Notartermin offengelegt und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden. Bei rechtlichen Fragen sollten Notar oder Rechtsanwalt einbezogen werden.

• Warum reicht der Quadratmeterpreis einer Nachbarwohnung nicht aus?

  Wohnungen unterscheiden sich nach Lage im Gebäude, Zustand, Balkon, Aufzug, Stellplatz, Vermietung und wirtschaftlicher Situation der Gemeinschaft. Ein Quadratmeterpreis ist erst dann aussagekräftig, wenn die wesentlichen Merkmale tatsächlich vergleichbar sind.

• Kann eine vollständige Dokumentation einen höheren Preis ermöglichen?

  Vollständige Unterlagen allein erhöhen nicht automatisch den Marktwert. Sie reduzieren jedoch Unsicherheit, erleichtern die Finanzierung und ermöglichen mehr geeigneten Käufern ein belastbares Angebot. In Verbindung mit einer fundierten Bewertung und Verkaufsstrategie kann dadurch das Marktpotenzial besser ausgeschöpft werden.